Dzień dobry państwu nazywam się Anna Petelenz i serdecznie Witam w podkaście „Miejsca nam wystarczy”, podkaście fundacji AP KunstArt. Dzisiaj moim gościem jest doktor Łukasz Drozda, politolog, urbanista, adiunkt na Uniwersytecie Warszawskim. Autor wielu książek między innymi „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”. Dzień dobry!
Dzień dobry, cześć!
Będziemy dzisiaj rozmawiać o tym jak się jak się w Polsce mieszka, a właściwie jak się Polsce organizuje to żeby mieszkać. Ale moje pierwsze pytanie będzie takie: czym jest dla ciebie dobry dom?
Hmm…dobry dom jest dla mnie tym czym jest każda dobre mieszkanie, bo z punktu widzenia tego czym się zajmuję, te pojęcia można stosować zamiennie. Dobry dom jest domem, który jest domem odpowiedniej jakości. Jest domem, w którym unikamy czegoś takiego, co moglibyśmy określić jako bezdomność w sensie szerokim, czyli dobry dom: po pierwsze mamy dach nad głową, po drugie jest odpowiedniej jakości na przykład nie ma niedostatecznej powierzchni, której byłaby problematyczna i obniżała jakość naszego życia. A po trzecie też ten dom dobrze funkcjonuje, pod takim kątem społecznym i ekonomicznym, czyli na przykład nie płacimy za niego zbyt dużego odsetka naszych dochodów. Nawet na poziomie naukowym często stosuje się takie wyliczenia. Większość autorów i autorek mówi o tym że 30% naszych dochodów, czyli mniejszą ich część, powinno konsumować właśnie nasze zamieszkiwanie. Więc jeżeli sumujemy wszystkie nasze dochody, a na mieszkanie przeznaczamy – związane z opłaceniem czynszu, z opłaceniem wszelkich mediów – i w przypadku kiedy na przykład mamy do spłaty też zobowiązanie hipoteczne kiedy te wszystkie wydatki sumują się do mniej niż jednej trzeciej naszych dochodów (niektórzy też by powiedzieli 40%) to ja bym powiedział że ten dom jest dobry. Jeszcze inną oczywiście sferą byłyby różnorakie uwarunkowania urbanistyczne, w których zresztą też wychodzi też pojęcie patodeweloperki, które go ja autorem nie jestem.
O tym też za chwilę jeszcze porozmawiamy, ale najpierw chciałabym nawiązać troszkę do tych kosztów, o których o tym wspomniałeś, o tym ile właściwie mieszkanie powinno kosztować i ile realnie na nie wydajemy u nas. Chciałabym nawiązać trochę do przykładu Wiednia, bo to jest dość wyjątkowe miasto w tej kwestii, bo jednym z priorytetów jest budownictwo miejskie i – mówiąc w uproszczeniu – każdy mieszkaniec Wiednia ma prawo ubiegać się o mieszkanie od miasta. Oczywiście z tym są związane pewne formalności i koszty także, ale są to koszty osiągalne dla większości tak zwanych zwykłych ludzi. Tymczasem w Polsce mieszkania kupujemy od deweloperów i płacimy zaciągając kredyty na no na wiele, wiele lat. Czym to skutkuje?
Skutkuje szeregiem problemów w naszym życiu i pochłaniam zbyt dużej części naszej uwagi na zaspokajanie elementarnej potrzeby jaką jest zamieszkiwanie w jakimś miejscu, a wraz z tym że koncentrujemy się na tym w znaczącym stopniu – nie możemy robić innych rzeczy. No albo robimy mniej, mamy na te kwestie mniej energii, mniej czasu, mniej woli, aby się tym zajmować albo też na przykład mamy mniejszą swobodę w podejmowaniu naszych codziennych decyzji. Co nie odnosi się nawet tylko do kwestii jakichś naszych potrzeb z zakresu samorealizacji, ale czasem też oznacza, że nie może się wykonywać pewnych rzeczy, które nawet byłyby użyteczne dla społeczeństwa. Sam zresztą jestem w takiej sytuacji, że pracuję na uczelni. Stałym obiektem narzekań wszystkich wykonawców mojego zawodu jest to, że zarabiamy za mało. Mieliśmy w ostatnim czasie pewne podwyżki, ale jednak pensje które mają akademicy, a tak się składa że to wykonawcy mojego zawodu często mieszkają w dużych miastach chociażby w Warszawie czy Krakowie, co oznacza że koszty życia jakie mamy są wyższe niż w wielu bardziej peryferyjnych lokalizacjach. Mieszkania chociażby też są droższe, więc o ile się nie znajdzie w takiej sytuacji w miarę stabilnej mieszkaniowej, czyli na przykład nie podjęło się ileś lat temu – zanim ceny nieruchomości tak drastycznie skoczyły – bezpośrednich decyzji w tej kwestii aby wówczas zakupić nieruchomość, kiedy była jeszcze tańsza, albo w ogóle jeżeli nie będziemy mieć takiego szczęścia, żeby się urodzić w rodzinie żeby dziedziczyć nieruchomość no to znaczy że będziemy mieć ograniczone możliwości wykonywania takiego zawodu. Albo potrzebujemy ileś prac dodatkowych. I sytuacja akademika nie jest jeszcze najgorsza, ponieważ nasz zawód może być obciążający psychicznie, nawet fizycznie w różnych wymiarach, ale jeżeli chodzi o liczbę czasu, którym dysponujemy z reguły umożliwia też wykonywanie jakichś zajęć dodatkowych. Przynajmniej jeżeli pracuje się na takich stanowiskach, które nie są skoncentrowane tylko i wyłącznie na dydaktyce, tak jak ja mam szczęście. Jeżeli pomyślimy sobie o szeregu innych zawodów, które są jeszcze bardziej społecznie użyteczne moim zdaniem niż prace wykładowcy akademickiego, a są zarazem jeszcze gorzej płatne, szczególnie w przeliczeniu na godzinę, i tutaj przede wszystkim myślę o pracownikach ochrony zdrowia, o chociażby takim zawodzie jak pielęgniarki i pielęgniarze, no to w tej sytuacji pochłanianie zbyt dużej liczby pieniędzy na taką podstawową potrzebę powoduje to że tych zawodów nie jesteśmy w stanie wykonywać. W mojej okolicy jest bardzo dużo wakatów w szkołach przedszkolach, ponieważ to są też miejsca pracy, które nie najchętniej mieszkańcy w Warszawie wybierają. No bo alternatywa w postaci z jednej strony właśnie możliwości pracy w takim sektorze oświatowo-edukacyjnym, a z drugiej strony pracy w jakiejś korporacji transnarodowej, nawet jeżeli nie jest to specjalnie społecznie użyteczne, no jest nie tyle kusząca co może się wydawać koniecznością. Więc powiedziałbym że źle ułożona polityka mieszkaniowa promieniuje na resztę sfery życia społecznego i zbyt duże wydatki, które są z tym związane – z tym właśnie nie mamy innych opcji niż zakup nieruchomości własnościowej, no to w takich sytuacjach właśnie też tracimy, bo okazuje się że wolny rynek zadecydował że może pochłonąć bardzo dużą liczbę adwokatek i programistów, często zresztą pracujących na umowach b2b, więc też dodatkowo obniżających taki dobrobyt społeczny, bo chociażby korzystających z jakiś innych form uprzywilejowanego opodatkowania, a później dodatkowo obciążających system emerytalny przez nieodpowiednie z punktu widzenia systemowego właśnie dysponowanie tymi dochodami, składkami i obciążanie tego systemu. W ten sposób no więc powiedziałbym, że to jest dodawanie takich dodatkowych kosztów. Do tego oczywiście można dorzucić szereg takich argumentów mniej ilościowo ekonomicznych, ale dalej się mieszczących w sferze ekonomii, ale odwołujących się też do kwestii nie wiem sprawiedliwości społecznej, kwestii tego że społeczeństwa, w którym nie dobrze są zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, bo na przykład przez to że są to dochody zbyt małe to dlatego mieszkamy zbyt złych warunkach, gdy społeczeństwo bardziej sfrustrowane i tak dalej i tak dalej no i tak kończąc powiedziałbym, że takim zachęcałbym do tego żeby przypomnieć sobie jak to było po marcu 2020 roku, kiedy wszyscy znaleźliśmy się w sytuacjach -w Polsce akurat dość chwilowego i nie aż tak dokuczliwego ale jednak lockdownu – co spowodowało że masowo zaczęliśmy dostrzegać ograniczenia swoich nieruchomości. Więc to są też takie frustracje, napięcia które mogą skutkować szeregiem negatywnych zjawisk, więc i następstw polegających na tym że właśnie z jednej strony nie robimy czegoś dla dobra ogółu, a z drugiej na przykład jesteśmy bardziej napięci, to się odbija na naszym zdrowiu i też na relacjach z innymi ludźmi. Więc mieszkanie i dobre bądź złe mieszkanie jest takim początkiem, od którego może się wiele dobrego lub złego wydarzyć.
W domu wszystko się zaczyna i tak się ułożyło, że w tym naszym w naszym domu, polskim ten dom bardziej drenuje niż wspiera, bo po prostu taka jest sytuacja rynkowa.
Tak można powiedzieć iż rzeczywiście polityka mieszkaniowa jest skrajnie urynkowiona i chociaż można też pamiętać o tym, że rynek nie zawsze musi polegać tylko i wyłącznie na tym że decyduje kryterium najniższej ceny i dzikiej konkurencji, to jednak może różnie ułożone i chociażby przykład Austrii, którą przywołałaś. Może to nie jest specjalnie kuszące z politycznej perspektywy aktualnie, biorąc pod uwagę że skrajna prawica, która zawsze była bardzo silna w Austrii w ostatnim czasie jakby no niebezpiecznie tam się wzmacnia z powrotem, przecież na szczęście to nie jest kwestia Wiednia, o którym przede wszystkim mówiliśmy. Wiedeń jest bezpiecznikiem austriackiej demokracji i zawsze taką rolę pełnił również w najmroczniejszych czasach dla tego państwa, zresztą na jednym z najsłynniejszych tamtejszych osiedli do dzisiaj znajdziemy tam znajdziemy tablice upamiętniające opór również socjaldemokratów i innych ruchów demokratycznych walczących z nazistowskim przewrotem i właśnie broniących demokracji. To miasto od przeszło 100 lat właściwie słynie z doskonałych innowacji w zakresie polityki mieszkaniowej. Więc tak, dom jest bardzo istotnym kontekstem, dom może być bezpiecznikiem, dom może też – zwłaszcza jeżeli ten dom przełożymy przez wiele jednostek, nawet miliony mieszkań budowanych – może też rozsadzać realia społeczne pod kątem kryzysów gospodarczych które polityka mieszkaniowa jest w stanie generować. Ciekawe rzeczy mogą się dziać, chociażby w Chinach, kiedy spojrzymy sobie na to jak aktualnie wygląda tam kondycja tego prywatnego sektora mieszkaniowego, no i też nawet gdybyśmy spojrzeli sobie na nasze polskie realia i to jak spadła liczba nowo oddawanych do użytku i mieszkań i innych budynków w Polsce po tym tąpnięciu gospodarczym z przełomem pierwszej drugiej dekady dwudziestego pierwszego wieku to też zobaczyłem że i tutaj ten system jest ze sobą powiązany.
A czym jest patodeweloperka, o której już tutaj trochę wspomniałeś? Ona jest w tytule Twojej książki, co to właściwie jest?
Patodeweloperka może znaczyć różne rzeczy dla wielu osób. Powiedziałbym, że jest obiektem narzekań powszechnie zrozumiałym i jest pojęciem, które nie ma naukowego charakteru. Ale również badacze tacy jak ja spotykamy się z takimi sytuacjami, kiedy pojęcia nie mające naukowego charakteru faktycznie zyskują duże oddziaływanie. Patodeweloperka jest terminem, który spopularyzował radykalny działacz, również na rzecz kwestii mieszkaniowych, Jan Śpiewak. To pojęcie mówi o tym, w jaki sposób firmy deweloperskie przede wszystkim manipulują różnymi rozwiązaniami w ramach polityki mieszkaniowej, w jaki sposób tworzą przestrzeń niskiej jakości do zamieszkiwania. Przynajmniej ja jak to rozumiem, bo tak naprawdę samo słowo deweloper oznacza… kiedy skupimy się oczywiście tylko na tej sferze istotnej z punktu widzenia naszej rozmowy, bo deweloperzy mają też inne znaczenia, natomiast deweloper zajmuje się nie tylko nieruchomościami mieszkaniowymi, też firmy deweloperskie budują biurowce, budują centra handlowe, natomiast w takim myślę potocznym skojarzeniu przede wszystkim mówimy o sferze mieszkaniowej. I tak się też złożyło, że te projekty deweloperskie mieszkaniowe są najbardziej dotkliwe społecznie i są też z reguły realizowane w gorszej jakości. W budynkach biurowych często większą rolę odgrywa konkurencja polegająca na jakiś warunkach jakościowych, w przypadku zabudowy biurowej stroną z którą deweloperzy negocjują często są silniejsze podmioty, bo jeżeli wyobraźmy sobie jakąś korporację ponadnarodową, która może wybrać na przykład między kilkunastoma biurowcami w dużym mieście o podobnym standardzie, no to rzeczywiście to jest taki gracz, który jest realnym partnerem dla firmy deweloperskiej. Natomiast jeżeli spojrzymy sobie na kwestię polityki mieszkaniowej to takich osób które mogą bardzo swobodnie decydować się na wybieranie różnych ofert mieszkaniowych, mogą wybierać właśnie mieszkania, które mają pewne cechy użytkowania i domagać swoich rozwiązań i są w stanie zapłacić za nie więcej – jest dość mało. No bo jeżeli pomyślimy sobie o tym że w największych polskich miastach aktualnie średnia cena metra kwadratowego to jest kilkanaście tysięcy złotych, co oznacza że w przypadku tych naprawdę najbardziej pożądanych lokalizacji, które kosztują powyżej średniej i gdy samo mieszkanie jest wyższej jakości, no to wtedy mówimy o jeszcze większych kwotach. Nie jest dzisiaj niczym nadzwyczajnym kupowanie w Polsce mieszkań za kwoty już milionowe, a nie nawet wielotysięczne, więc patodeweloperka powiedziałbym że jest też powszechnym doświadczeniem ponieważ jest niskim standardem mieszkaniowym, który jest jedyną opcją, na którą możemy sobie często pozwolić ze względu na to że tego wyboru realnego nie mamy no bo ile nie jesteśmy w tym wąskim przedziale tak absolutnie najbogatszych gospodarstw domowych to nasza swoboda wyboru miejsca zamieszkiwania jest bardzo bardzo jednak ograniczona. Powiedziałbym że patodeweloperkę mówiąc językiem naukowym możemy sobie analizować wyróżniając jej trzy wymiary, czyli są to: oddziaływania w sferze architektonicznej – wtedy mówimy o jakości poszczególnych budynków, ale też wnętrz poszczególnych jednostek mieszkaniowych, w tych budynkach. Po drugie: w sferze urbanistycznej czyli jak są te wszystkie budynki skomponowane ze sobą, jak tworzą większe struktury, jak są ułożone osiedle i tak dalej. A trzecią sferą, na którą bym zwrócił uwagę, jest ten poziom społeczno-ekonomiczny czyli co na przykład motywuje pewne decyzje inwestycyjne, co decyduje o tym, że mieszkania są tak upiornie drogie, albo jakie procesy i też nieprawidłowości stoją za tym, żeby pewne projekty, które są legalne z punktu widzenia prawa, ale z punktu widzenia no zdrowego rozsądku, że tak to określę, nigdy się nie powinny wydarzyć. Jak to się dzieje, że takie projekty są realizowane i, co też starałem się w książce Dziury w ziemi zrobić, to niekoniecznie epatować najbardziej sensacyjnymi historiami, nie odnosić się do takiego poziomu dziennikarstwa śledczego, który ma wyciągnąć właśnie najbardziej szokujące informacje, tylko opowiedzieć o systemowych problemach, które są z tym związane i myślę, że długofalowo patrząc tak naprawdę największym problemem, który będziemy mieli jest ten poziom właśnie społeczno-ekonomiczny, a masowa uwaga organizowana chociażby przez memy, które widzimy w internecie albo clickbaitowe publikacje też mediów tradycyjnych, one bardziej skupiają się na tej skazie, że właśnie mamy miniaturowy plac zabaw, że mamy coś co potwornie brzydkie. Największe problemy to nie jest estetyka, nawet nie jest to funkcjonalność, chociaż jest ona ważniejsza od estetyki, ale najważniejszym problemem wydają mi się są takie szersze społeczne procesy, w których mówimy o tym, jak właśnie na przykład jest zorganizowana nasza gospodarka i to w większym stopniu decyduje o tym jak mieszkają miliony osób w Polsce i w reszcie świata.
Wspomniałeś o tych problemach społecznych, widzisz w nich jakby główny problem na przyszłość, ale jakie to mogą być problemy?
To co wydaje mi się że będzie najbardziej dotkliwym i to jest coś co jest już obserwowane w niektórych państwach rozwiniętych, myślę że w takiej ekstremalnej skali można to zobaczyć na przykładzie Kalifornii – jak się zastanowimy się nad tym czym jest miasto San Francisco i co to znaczy że ktoś mieszka w San Francisco, a to w rzeczywistości może oznaczać mieszkanie w Oakland, które jest daleko położonym od San Francisco miastem albo szeregu innych miasteczek funkcjonujących w takiej wielkiej zurbanizowanej strukturze oznaczających niekiedy dojazdy do pracy kilkudziesięciokilometrowe jak nie więcej. Takie miasta jak San Francisco, w którym czynsze są absurdalnie drogie i wykonywanie wielu zawodów właściwie jest niemożliwe, szczególnie jeśli się nie posiada z jakiś innych względów nieruchomości, więc to o czym mówiłem przed chwilą w kontekście tych wakatów w sektorze oświatowym w Warszawie tam już jest widoczne na przykład w znacznie większej liczbie zawodów i powiedziałbym że ten kontrast pomiędzy tym jakie dochody aktualnie są ułożone jak może wyglądać w przyszłości jest jest drastycznie wyższe i użyłem tutaj przykładu kalifornijskiego, ale tak naprawdę jakbym się nad tym dłużej pozastanawiał to mógłbym pewnie użyć innego przykładu. Myślę, że Londyn pewnie byłby i w ogóle istotna część Wielkiej Brytanii. W Niderlandach też, wraz z tamtejszym kryzysem mieszkaniowym. W Polsce tego jeszcze aż tak zaostrzonego nie mieliśmy, natomiast wydaje mi się, że właśnie w tej chwili przechodzimy przez taki moment w którym rzeczywiście zaczyna się nam zamykać struktura społeczna pod kątem tego kto nieruchomościami dysponuje, bo z jakiś względów je otrzymał albo kupił, kiedy nie było aż tak drogie, natomiast w przyszłości to już tak łatwe nie będzie i myślę że jedną ze zmian która będzie nas czekać albo już się toczy to jest jest zmiana dotycząca suburbanizacji, zmiana się dotycząca tego jak wyglądają przedmieścia, rozwój gospodarczy bo wzrost gospodarczy niekiedy polega na tym te pojęcia nie są ze sobą ściśle kompatybilne. Wzrost mówi o samej ekspansji gospodarczej a rozwój mówi o też konsumowaniu owoców tejże ekspansji – w domyśle – w sprawiedliwy sposób i a przynajmniej dystrybuowane między różne osoby. W ramach tego wzrostu gospodarczego widzimy to, że on jest skoncentrowany wokół największych metropolii w Polsce. Niekiedy żartujemy z tego, że reszta kraju jest dodatkiem do Warszawy, co nie świadczy o jakiejś wyższości miasta stołecznego tylko o tym ile inwestycji pochłania stolica, jaka jest jej przewaga nad resztą. Na przykład połowa powierzchni biurowych w Polsce jest ulokowana w Warszawie chociaż nie mieszka tu nawet 10% populacji i te zmiany, o których mówię i zmiany wokół suburbanizacji, zmiany rozumienia tego, czym są przedmieścia polegają na tym, że coś co ze względu na moje własne doświadczenie a i też wiedzę, jaką byłem karmiony od dzieciństwa – przedmieścia w Polsce ciągle kojarzą się z pewną formą aspiracji, chęcią ucieczki od miejskiego zgiełku, ale też w pewnym sensie obietnicą wyższej jakości życia polegającej na tym, że będziemy mieć dom z ogródkiem albo po prostu większą nieruchomość. A to nie jest do końca prawda, bo jest szereg badań mówiących o tym, jakie koszty społeczne generuje dzisiaj na przedmieściach. Katarzyna Kajdanek szczególnie jest myślę taką polską badaczką, która bardzo dobrze o tym pisze. Natomiast co jest cechą charakterystyczną tego, co się dzieje w tej chwili to że na przedmieściach zaczynają lądować osoby, które wcale nie wybierają tych obszarów z punktu widzenia jakiegoś aspiracyjnego, tylko dlatego że po prostu nie mogą sobie pozwolić na inne miejsca zamieszkiwania. Peryferyjne lokalizacje w ramach aglomeracji to można by wymienić Białołękę rozpoznawalną warszawską. To i tak nie są tak złe lokalizacje, bo mówimy o miastach. Natomiast to co nas czeka w przypadku zaostrzających się problemów mieszkaniowych to to że nie będziemy myśleć o wybieraniu lokalizacji oddalonych o 20 km od miejskiego centrum tylko będziemy mieszkać 50-100 km. Przy też często nieefektywnej infrastrukturze transportowej. Jeżeli myślimy sobie o tym, że mamy coś takiego jak katastrofa klimatyczna, której powinniśmy przeciwdziałać, to na przykład jednym z sposobów przeciwdziałania – oczywicie nie wszyscy jesteśmy w stanie jeździć rowerami kargo i załatwiać nimi potrzeby, bo to też zakłada nie tylko to że mamy gdzie ten rower Cargo zaparkować, bo mamy tak duże mieszkanie albo tak duży parking rowerowy pod domem, żeby ten i tak drogi sam w sobie rower gdzieś zaparkować – ale na dodatek myślimy o perspektywie ludzi dla których dojazd do pracy wynosi kilkanaście kilometrów. Natomiast jeżeli mieszkamy 80 km od centrum i nasze mieszkanie jest małe, bo tylko na takie nas stać, to w tej sytuacji będziemy chcieli mieć samochód i będziemy oczekiwać tego, że będziemy mieli go gdzie zaparkować i jeszcze do tego nie będziemy chcieli słyszeć o zaostrzających się normach środowiskowych mówiących o tym że ten samochód właśnie ma być odpowiednio nowy, a przez to odpowiednio drogi i że wydatki na parkowanie mają być wysokie. W związku z tym to będą napięcia, które będą się wydarzać i te sytuacje będą konfliktowe i nie da się doprowadzić do takiej sytuacji, w której jak to powiedziała kiedyś w rozmowie ze mną jedna osoba z branży deweloperskiej z Krakowa, że miejsce jej zdaniem to wszyscy by chcieli, żeby każdy mieszkał pięć minut od rynku w Krakowie, jednocześnie miał dostęp do parku, duże mieszkanie, brak samochodów na ulicy i brak jakichkolwiek uciążliwości i jednocześnie dużą przestrzeń między budynkami. To jest pewnym sensie prawdą, ale jakby nie wszyscy będziemy w stanie mieszkać w warunkach idealnych. Po prostu z punktu widzenia fizyki to niemożliwe do osiągnięcia, ale to co jest myślę niebezpieczne to, to że właśnie te kontrasty się będą zaostrzać że w dalszym ciągu mamy taką urbanizację skupioną na centrach miast. Mamy rynek pracy, który nie sprzyja pracy zdalnej i do tego jest bardzo skoncentrowany, tak jak w tym w tym żarcie o tym, że, który zarazem nie jest żartem, że połowa biurowców się mieści w Warszawie i to też właściwie nie w całej Warszawie bo nawet w tej aglomeracji dystrybucja przestrzeni biurowych też jest skupiona na kilku miejscach. Ja się w tej chwili łączę w ramach naszej rozmowy z prawobrzeżnej Warszawy, gdzie na przykład narzekamy na to że tych biur w ogóle nie ma i, jak pokazały badania ruchu realizowane w ubiegłej dekadzie, połowa ludzi mieszkających na prawym brzegu dojeżdża codziennie na brzeg lewy. Natomiast w odwrotnym kierunku bodajże 1 czy 2% osób wybierało taką trasę. To mówi o tym, że także w ramach tejże Warszawy te różnice przestrzenne są bardzo ostre a kiedy spojrzymy sobie na poziom ogólnopolski to te dysproporcje są jeszcze bardziej drastyczne i dokuczliwości z tym związane są jeszcze ostrzejsze. Proces, w którym nie ma innych rozwiązań niż polityka mieszkaniowa operująca deweloperami-firmami nie filantropijnymi tylko nastawionymi na zysk, powoduje taką ucieczkę w kierunku przedmieść nowego typu. Myślę, że to jest bardzo niebezpieczne zjawisko, z którym będą właśnie związane napięcia polityczne, wzrost popularności różnych ruchów skrajnych. To, co dzisiaj mówimy sobie o tym, że nie wiem widać zabory, albo że w miasta głosują inaczej niż prowincja i te bardziej umiarkowane opcje z reguły wygrywają w miastach – może te procesy będą się zaostrzać i będziemy mieć takich nowych ni to urbanitów ni to mieszkańców wsi, którzy będą napięci, wściekli i będą wybierać politycznie zapewne ksenofobiczną prawicę.
Odnośnie obrzeży, które się które się rozlewają, które nie są już tak jak powiedziałeś synonimem jakiegoś takiego luksusu, bo często te nowe osiedla są oddawane do użytku mieszkańcom nawet bez zaplecza, czasem tam brakuje dróg dojazdowych. Oczywiście nie chcemy do nawiązywać do super szokujących przykładów, ale one się rzeczywiście zdarzają. Natomiast ja mam taką refleksję, takie pytanie, czy nie ryzykujemy też idąc w przyszłość takim budownictwem, też jakiejś formy społecznej erozji – zaniku różnorodności w ramach określonych stref miasta? Bo jeżeli nowe osiedla, nowe budynki, gdzieś tam w okolicach centrum to będą tak zwane mikro kawalerki to dobrze wiemy że w perspektywie 5 10 czy nawet 50 lat nikt nie będzie zakładał rodziny na 12 metrach kwadratowych, prawda? Wiemy, że to będzie zupełnie inny rodzaj mieszkańca, czyli pewna strefa jest jakby wyłączona właśnie z różnorodności takiej życiowej, rodziny będą musiały się wyprowadzać na te wspomniane obrzeża. Jakie to może mieć z kolei konsekwencje?
No to może mieć konsekwencje.. właśnie bardzo podoba mi się to, że o tym powiedziałaś w tej perspektywie. Dwunastometrowa kawalerka to nie oznacza że będziemy mieszkać na 12 metrach kwadratowych, tylko wygospodarowanie takich lokali na najem krótkoterminowy w obszarze śródmiejskim będzie wypychać ludzi na przedmieścia. Przestrzeń będzie zapewne dalej za mała, dalej będzie znacznie za mało, na przykład ta rodzina z dzieckiem wybierze wtedy czterdziesto metrowe mieszkanie, a nie wyrób mieszkaniopodobny takim jakim jest mikro kawalerka. Myślę, że problemem w ogóle w takim jeszcze nie ułożonym, szczególnie rozwoju przedmieść, jest to że tam szczególnie trudno jest organizować wszelkiego typu usługi. Niby sobie lepiej radzi z tym sektor prywatny, bo szybciej znajdziemy sklep z tym małym, zielonym zwierzątkiem albo jakiś shadow store, czyli takiego kuriera dowożącego nam zakupy w krótkim czasie do naszego domu na przedmieściach, to usługi się szybciej w takich miejscach objawiają niż usługi publiczne – szkoła, przychodnia. Jeżeli pojawi się przychodnia, to zapewne w pierwszej kolejności będzie to któraś z tych dwóch wielkich komercyjnych firm zajmujących się tym sektorem, a nie właśnie przychodnia publiczna. To samo ze żłobkami, to samo ze wszystkim. Natomiast nawet ten rynek prywatny często ma ograniczenia ponieważ kiedy spojrzymy sobie jak te cyfrowe usługi, które w teorii powinny się wyrywać właśnie z tych ograniczeń, jakie narzuca nam geografia, są zorganizowane to też się okaże, że jeżeli mieszkamy w peryferyjnej lokalizacji, gdzie odległości są większe, gdzie zagęszczenie ludności jest mniejsze, to w takim miejscu taksówka zamawiana z aplikacji nie podjedzie w ciągu 5 minut, tylko będziemy musieli na nią czekać tych minut kilkadziesiąt. Może się okazać, że jeżeli będziemy chcieli sobie zamówić zakupy to i tak będziemy musieli wsiąść w ten samochód, stanąć w tym korku, bo po prostu ta usługa nie będzie do nas dojeżdżać. To jest związane z tym, że usługi publiczne na takich obszarach jest też trudniej organizować. Jeżeli mamy złą przestrzeń pod tytułem: bardzo długie osiedla, jedno za drugim, z wjazdem od tylko jednej strony, bez chodnika, który by zachęcał do poruszania się pieszo i do puszczenia na przykład samodzielnie dziecka po takim chodniku, bo boimy się, że rozjedzie je któryś z sąsiadów, no to problemem też takiej sytuacji jest kwestia tego, jak ulokować przystanek autobusowy, a nawet jeżeli on się pojawi to czy ktoś będzie z niego z niego korzystać. Czy będziemy na przykład to wspomniane dziecko w związku z tym dowozić wszędzie? Absolutnie w każdej sytuacji samochodem, nie dlatego że mamy na przykład jakieś wydumane, niekoniecznie potrzebne zajęcia dodatkowe, ale dowóz do szkoły zajmuje na przykład kilka kilometrów, kilkanaście kilometrów i najpewniej nie ma specjalnie innych sensownych rozwiązań, aby zorganizować to jakoś inaczej. Zrównoważona urbanizacja to jest właśnie wykonanie i kwestia tych napięć politycznych, ale też procesów, które do tego do tego prowadzą i należy właśnie to rozumieć w ten sposób systemowy, że kwestia śmiesznych, małych, pseudo mieszkań uruchamia pewne procesy. Gdy dystanse są mniejsze łatwiej jest zapewnić organizację usług, zwłaszcza tam gdzie te usługi często już po prostu istnieją, bo narosły na przestrzeni lat i można by je wykorzystywać. To są istniejące od dawna szkoły, są istniejące od dawna szpitale, przychodnie i inne obiekty tylko musimy to organizować w taki sposób właśnie na takiej łapance urbanistycznej, na poziomie teorii urbanistycznej. Moglibyśmy powiedzieć, że istnieją dwa typy planowania przestrzennego – czyli planowanie sytuacyjne i śledząco- korygujące. Planowanie pierwszego rodzaju, to jest antycypowanie problemów, przewidywanie tego co może nastąpić i na wejściu właśnie zorganizowanie takiej sensownej struktury przestrzennej, w teorii budowanie się w bardziej peryferyjnych lokalizacjach mogłoby polegać na tym, że właśnie jesteśmy w stanie ten proces nadzorować. Planowanie śledzące korygujące jest na no niestety częściej stosowaną praktyką czyli reagowanie na problemy, które już wystąpiły ponieważ nie zaradziliśmy im odpowiednio wcześniej i no rozczarowujące tym jak wygląda urbanizacja w Polsce jest to, że na terenach gdzie mamy idealne warunki do antycypowania problemów w praktyce regulujemy je dopiero po czasie. Robimy to po czasie – gorzej drożej i mniej dokładnie.
Taki bardzo pesymistyczny obraz nam się tutaj rysuje, więc żeby tak przynajmniej spróbować na koniec troszkę jakiegoś światła tutaj może wpuścić, chociaż właściwie no nie mamy przesłanek do tego, ale już sytuacja jest jaka jest i mamy na nią niestety jako jednostki dość ograniczony wpływ, ale jak można, nawet w tych okolicznościach, czy się da jakoś o swój dobrostan zawalczyć, czy to w ogóle jest możliwe? Czy ta sytuacja zewnętrzna jest tak podstawowa i tak istotna że ona jednak zawsze będzie negatywnie na nas wpływała?
Absolutnie nie chciałbym zostawić słuchaczek i słuchaczy tego podkastu wyłącznie pesymistycznym i konkluzjami i bez alternatywnej wizji przyszłości, w której musi wydarzyć wszystko co najgorsze, bo jakkolwiek często tak jest, to też oczywiście społeczne jest dość złożone i z reguły takie procesy w odmiennych kierunkach powiedziałbym starając się znaleźć jakieś takie iskierki nadziei, że po pierwsze sytuacja, w której aktualnie funkcjonujemy, jeżeli chodzi dominację tych firm deweloperskich to nie jest sytuacja która jest dana nam na wieczność. To nie jest coś co funkcjonuje od nie wiadomo jak dawna, w praktyce w większości miejsc w Polsce realna dominacja firm deweloperskich trwa kilkanaście, może 20 lat. W ogóle ta branża pierwsze mieszkania w Polsce oddała do użytku 31 lat temu. Ja osobiście będąc młodą 34letnią osobą, choć nie wiem czy się kwalifikuje, chyba już to jest raczej wczesny wiek średni, natomiast no daleko mi do jeszcze emerytury, a pamiętam doskonale świat, w którym deweloperzy dopiero zaczynali się pojawiać i zasięg oddziaływania był niewielki. Rozwiązanie które funkcjonuje od kilkunastu czy tam 20 lat w jakimś bardziej intensywnym stopniu nie jest powiedziane, że będzie działać do końca nawet mojego życia, co dopiero życia mojego dziecka i kolejnych pokoleń. Więc wydaje mi się, że pewne ekstremalne modele też się w pewnych sytuacjach załamują i kryzysy, które się objawiają, są pewną szansą radzenia sobie z takimi wyzwaniami. Wydaje mi się, że też chociażby pozytywnym trendem, jeżeli myślimy o samej organizacji przestrzeni, zurbanizowanej jest to, że trochę odchodzimy jednak od modelu grodzenia, że kiedy patrzę na nowe inwestycje deweloperskie to często fakt jakoś nie stosuje się tej kuriozalnej formy rzekomego wytwarzania prestiżu i pewnego wytworzenia bezpieczeństwa wynikającego niby z takiej izolacji przestrzennej. Ten trend zaczyna obumierać, to też zmniejszają się pewne wymiary segregacji przestrzennej, za którą idzie chociażby segregacja społeczna. No i też łatwiej chociażby wygląda właśnie organizowanie ciągów komunikacyjnych. Też jest jakąś zaletą i jeszcze jednym źródłem nadziei dla mnie jest to, że kiedy zmienia się funkcję mieszkalnictwa deweloperskiego, kiedy w ogóle zaczyna nas uwierać figura przedsiębiorcy którym jest deweloper, który nie jest już tym bohaterem, który bohatersko realizuje jakieś projekty i rywalizuje z tym krwiożerczym okropnym państwem, które tylko dociska go tymi okropnymi opłatami i w ogóle jest straszne i najgorsze. Tylko kiedy ten przedsiębiorca deweloper raczej zaczyna być postrzegany jako krwiopijca i wyzyskiwacz, to to powoduje taką sytuację, że przedmiotem też naszych aspiracji nie będzie mieszkalnictwo deweloperskie, bo nie tylko go nie podziwiamy, ale nie możemy sobie na nie pozwolić i dlatego na przykład łatwiej się nam zaczyna myśleć o tym, że może jednak chcielibyśmy mieszkać w mieszkaniu na wynajem i może to mieszkanie byłoby mieszkaniem komunalnym i mieszkanie komunalne przestaje się nam kojarzyć z osobami niezaradnym życiowo, z osobami niesamodzielnymi, takimi którymi sami byśmy nie chcieli być. To jest oczywiście bzdura, bo w ogóle mieszkalnictwo komunalne nie na tym polega, ale takie wyobrażenia realnie funkcjonują i mieszkanie komunalne nie jest przedmiotem aspiracji się stanie mieszkaniem aspiracji a właściwie już zaczyna się stawać pewnie trzeba by zrobić badania ankietowe w generacji z pod tym względem jak ona patrzy na te kwestie i czy już dla nich mieszkanie komunalne jest czymś neutralnym albo nawet stanowiącym przedmiot aspiracji. Też zmieniają się preferencje społeczne i może na przykład za chwilę publiczne popieranie kredytu 0% będzie znaczyło spadanie poniżej progu. Zmiana dopiero się zaczyna, która nie obędzie się bez ofiar w postaci osób wcześniej mierzących się z trudną sytuacją mieszkaniową, ale wszelkie problemy istniejące obecnie nie są zjawiskami trwałymi, które nigdy nie ulegną no właśnie jakimś modyfikacjom. Wiara w to, że historia się raz skończyła, całkiem popularna w różnych głupawych publikacjach na początku lat dziewięćdziesiątych, że nigdy się już nic nie zmieni jest niesłuszna. No niestety historia toczy się w różnych kierunkach. Z jednej strony cechują ją różne procesy z postępem społecznym, a z drugiej strony z tym, że Donald Trump może 3 razy z rzędu startować w wyborach prezydenckich i niekiedy je w Ameryce wygrywać. Myślę, że nie idziemy w jednym kierunku i też polityka mieszkaniowa chociaż na razie dostarcza nam głównie negatywnych emocji i niekiedy wręcz przerażenia nie jest po wsze czasy i nie będzie tylko i wyłącznie opierać na samych najgorszych rzeczach i też rolą nas jest to, aby chociażby o te zmiany walczyć i nie wspierać ludzi, którzy tym zmianom się opierają.
Trzymamy zatem kciuki za zmiany na lepsze i bardzo serdecznie dziękuję za rozmowę.
Dzięki za zaproszenie.
Podcast i transkrypcja realizowane są ze środków Krajowego Planu Odbudowy. KPO dla kultury.